DF, DEO y CSS bajo el mismo despacho
Un solo interlocutor para las tres figuras técnicas. Sin descoordinación entre profesionales externos, sin pérdida de información entre fases.
DIRECCIÓN DE OBRA
Dirección de Obra en Reus — Arquitecto y Arquitecto Técnico
Dirección de obra integral en Reus con arquitecto y arquitecto técnico del mismo despacho. Asumimos la dirección facultativa, la dirección de ejecución y la coordinación de seguridad y salud, hasta el certificado final de obra y la cédula de primera ocupación.
Qué incluye la dirección de obra en Reus
La dirección de obra es el conjunto de actuaciones técnicas que garantizan que una construcción se ejecuta conforme al proyecto, a la normativa vigente y al pliego de condiciones. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que toda obra mayor requiere dirección facultativa del arquitecto y dirección de ejecución del arquitecto técnico. A esto se suma, en obras con riesgo, la coordinación de seguridad y salud. Son tres figuras técnicas complementarias y obligatorias.
En Reusarqui, las tres figuras forman parte del mismo equipo. Esto significa que el cliente tiene un solo interlocutor durante toda la obra, sin transferencia de criterio entre profesionales externos. La dirección facultativa la asume el arquitecto titular del proyecto; la dirección de ejecución, un arquitecto técnico colegiado del despacho; la coordinación de seguridad y salud, un técnico cualificado del propio equipo. Si la obra requiere previamente la redacción del proyecto, lo asumimos también desde el servicio de proyectos de arquitectura en Reus, garantizando coherencia total entre la fase de papel y la fase de obra.
Dirección facultativa (DF) del arquitecto
La dirección facultativa es la figura del arquitecto durante la obra. Su responsabilidad es garantizar que lo construido coincide con el proyecto aprobado por el ayuntamiento. Visita la obra periódicamente, da instrucciones al contratista mediante el libro de órdenes, autoriza modificaciones puntuales cuando son necesarias por imprevistos, valida los acabados y, al cierre, firma el certificado final de obra.
La frecuencia de visitas depende del tamaño y complejidad de la obra. En vivienda unifamiliar con plazo de 8-10 meses, lo habitual son 12-16 visitas en hitos clave: replanteo, cimentación, estructura, cubierta, instalaciones, particiones, acabados y recepción. Cada visita queda documentada en acta firmada por las partes.
Dirección de ejecución de obra (DEO) del arquitecto técnico
La dirección de ejecución es la figura del arquitecto técnico (aparejador). Trabaja en paralelo a la dirección facultativa pero con un foco diferente: la ejecución material. Verifica que cada partida se construye con los materiales correctos, en las cantidades correctas y siguiendo el orden técnico adecuado. Aprueba las certificaciones de obra que presenta el contratista, controla el plan de calidad y firma las pruebas y ensayos.
La DEO es especialmente crítica en partidas técnicamente exigentes: cimentación, estructura, instalaciones empotradas e impermeabilizaciones. Una DEO bien hecha previene problemas que aparecerían años después y que serían carísimos de resolver.
Coordinación de seguridad y salud (CSS)
El RD 1627/97 obliga a designar coordinador de seguridad y salud en toda obra con varias contratas o cuando supera ciertos umbrales de tamaño. La coordinación incluye la aprobación del plan de seguridad y salud que presenta el contratista, la verificación de las medidas en obra, el control de la documentación de los subcontratistas y la actualización del libro de incidencias. La responsabilidad civil y penal asociada al CSS es alta, motivo por el cual asignar esta figura a alguien externo al despacho rompe la cadena de seguimiento.
En Reusarqui asumimos el CSS dentro del mismo paquete de dirección de obra. La consecuencia práctica: una sola persona conoce todo el expediente y la documentación está siempre actualizada y disponible.
Certificado final de obra y trámites posteriores
Una vez terminada la obra, la dirección facultativa firma el certificado final de obra (CFO) y la dirección de ejecución firma el certificado correspondiente. Con esos documentos se solicita en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación o la comunicación de fin de obra, según el procedimiento local.
En vivienda nueva tramitamos también la cédula de habitabilidad de primera ocupación, que es el documento que permite contratar suministros (agua, electricidad, gas) y registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si requieres además el certificado energético del estado finalizado, lo emitimos como parte del paquete a través del servicio de certificados técnicos.
Ventajas de la dirección de obra integrada
Visitas a obra documentadas con actas
Cada visita queda registrada con fecha, asistentes, instrucciones impartidas y plazos. Trazabilidad completa para cualquier consulta posterior.
Control técnico de certificaciones del contratista
Validamos cada certificación de obra que presenta el constructor: medición, partida, calidad. Evitamos pagos por trabajos no ejecutados o mal rematados.
Tramitación íntegra del cierre administrativo
Asumimos el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. Recibes la vivienda lista para escriturar y contratar suministros.
Cómo organizamos la dirección de una obra
Acta de replanteo y inicio de obra
Antes de empezar, verificamos en obra que el solar coincide con el proyecto, marcamos los puntos clave y firmamos el acta de replanteo con el contratista.
Visitas periódicas y libro de órdenes
A lo largo de la obra, visitamos los hitos clave: cimentación, estructura, cubierta, instalaciones, acabados. Cada visita genera un acta y, si procede, una orden técnica al contratista.
Validación de certificaciones y pruebas
Cuando el contratista presenta certificaciones mensuales, las revisamos partida por partida antes de validarlas. Coordinamos también las pruebas obligatorias (estanqueidad, presión, eléctrica) y los ensayos de calidad.
Final de obra y documentación final
Al concluir, firmamos el certificado final de obra y los documentos asociados. Tramitamos la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad y entregamos al cliente el libro del edificio.
¿Qué coste tiene la dirección de obra en Reus?
Los honorarios de dirección de obra se calculan habitualmente como porcentaje del PEM. En arquitectura residencial el porcentaje oscila entre el 3% y el 5% del PEM cuando se contrata aislada, y se reduce cuando va incluida en un paquete proyecto + dirección. La dirección de ejecución (DEO) y la coordinación de seguridad y salud (CSS) tienen sus propios porcentajes, habitualmente entre el 1% y el 2% del PEM cada una.
| Modalidad | Nivel | Factores que afectan al coste |
|---|---|---|
| DF + DEO + CSS (paquete completo, vivienda unifamiliar) | Moderado | PEM de la obra, duración prevista, número de visitas |
| Solo DF (cliente ya tiene arquitecto técnico) | Económico-Moderado | Mismas variables, alcance reducido |
| Solo DEO (cliente ya tiene arquitecto) | Económico-Moderado | PEM, complejidad técnica |
| DF + DEO + CSS en obra plurifamiliar | Moderado-Premium | Número de viviendas, plazo, complejidad estructural |
| Cambio de dirección de obra a mitad | Moderado | Estado de la obra al asumirla, documentación recibida |
Para una vivienda unifamiliar de obra nueva con PEM entre 250.000 € y 400.000 €, el paquete completo de dirección suele situarse entre 6.000 € y 14.000 €. Pide presupuesto sin compromiso una vez tengamos los datos del proyecto.
Tipos de dirección de obra que asumimos
Cuatro escenarios representativos de las direcciones de obra que firmamos cada año.
Dirección facultativa completa de unifamiliar
Asumimos las tres figuras técnicas obligatorias: Dirección Facultativa (DF), Dirección de Ejecución de Obra (DEO) y Coordinación de Seguridad y Salud (CSS). Visitas semanales a obra durante la fase de cimentación y estructura, quincenales en acabados. Certificaciones mensuales validadas. Comunicación directa con la constructora y con el cliente. Hasta el certificado final de obra y la primera ocupación.
Dirección de obra de plurifamiliar para promotor
Dirección facultativa de edificios de viviendas en construcción. Coordinación con el resto de técnicos del proyecto (cálculo estructural, instalaciones), validación de cambios solicitados por el promotor durante la obra, seguimiento de calendario y certificaciones, control de calidad de los acabados antes de la entrega de las viviendas.
Dirección de obra de reforma integral
Dirección facultativa de reforma con licencia de obras. Visitas adaptadas al ritmo: replanteo inicial, hito de demolición, control de instalaciones antes de cierre de paredes, control de acabados, finalización. Es la fase donde más se materializan los cambios sobre el proyecto: documentamos cada modificación y reflejamos los cambios en el "as built" final.
Coordinación de seguridad y salud puntual
Cuando el cliente ya tiene proyecto y dirección facultativa pero falta CSS, asumimos solo esta figura. Aprobación del Plan de Seguridad y Salud de la constructora, visitas de coordinación durante la obra, libro de incidencias, gestión de cambios en condiciones de seguridad, comunicación con la Inspección de Trabajo si interviene.
Cuestiones críticas durante la fase de obra
Los puntos donde una buena dirección de obra marca la diferencia entre una obra exitosa y una caótica.
Validación del replanteo antes de empezar
El replanteo es la traslación física del proyecto al solar. Un error de replanteo (un metro mal colocado, una orientación cambiada) es muy difícil de corregir después. La primera visita de obra es siempre para validar el replanteo: ejes, cotas, alineaciones, esquinas. Lo dejamos firmado por escrito antes de que se mueva una sola tierra.
Control de calidad de la estructura
En obra de cimentación y estructura, las desviaciones del proyecto pueden ser muy graves a futuro. Verificamos calidad del hormigón (recepción de albaranes, ensayos cuando proceden), armado según planos antes del hormigonado, geometría de pilares y vigas, encofrados. Nada se hormigona hasta que la dirección facultativa lo ha validado.
Gestión de cambios sobre el proyecto
Durante la obra surgen siempre cambios: el cliente decide otra cosa, aparece una sorpresa estructural, hay un material no disponible. Lo importante es que cada cambio se documente con fecha, motivo, alcance, coste y firma del cliente. El "as built" final refleja la realidad ejecutada, no el proyecto original. Esto es crítico para la seguridad jurídica futura.
Preguntas frecuentes sobre dirección de obra
Depende del tamaño y la complejidad de la obra. En una vivienda unifamiliar con plazo de 8-10 meses, lo habitual es entre 12 y 16 visitas en hitos clave: replanteo, cimentación, estructura, cubierta, particiones, instalaciones, acabados y recepción. En obras plurifamiliares o industriales el número puede ser superior. Cada visita queda documentada con acta firmada y, si procede, con instrucciones técnicas en el libro de órdenes.
La normativa española obliga a tener ambos perfiles en obras mayores: el arquitecto asume la dirección facultativa y el arquitecto técnico la dirección de ejecución. En la práctica, lo más eficiente es contratarlos al mismo despacho cuando es posible. En Reusarqui ambos forman parte del mismo equipo, lo que evita problemas de coordinación, descoordinación de criterios y pérdida de información entre fases.
El certificado final de obra lo firma la dirección facultativa (arquitecto) junto con la dirección de ejecución (arquitecto técnico). Con ese documento se solicita la licencia de primera ocupación al ayuntamiento. Sin certificado final firmado por ambas figuras técnicas, la obra no puede legalizarse y los suministros (agua, electricidad, gas) no pueden contratarse.
Sí. Es habitual que un cliente nos pida asumir la dirección de obra de un proyecto redactado por otro despacho. En esos casos hacemos una revisión previa del proyecto antes de aceptar el encargo, para confirmar que la documentación está completa y que la obra es ejecutable conforme a lo presentado. Si detectamos deficiencias críticas, lo planteamos antes de firmar.
La dirección de obra registra cada incumplimiento mediante actas y libro de órdenes. Si el contratista persiste, el cliente tiene base documental sólida para penalizaciones, retención de certificaciones o, en casos extremos, resolución del contrato. Nuestro papel no es sancionador, pero sí garantizar la trazabilidad técnica que protege al cliente. Si el incumplimiento genera vicios constructivos, podemos derivar al servicio de peritajes e informes para preparar la documentación pericial. Ver peritajes e informes.
Servicios disponibles en todo el Camp de Tarragona
Asumimos la dirección facultativa en obras de Tarragona y el Tarragonès, obra costera en Cambrils, proyectos en Salou y zona turística, Vila-seca pueblo y La Pineda, Torredembarra y urbanizaciones del Baix Gaià, El Vendrell, Coma-ruga y Sant Salvador y los tres núcleos de Calafell. Cuéntanos los detalles y te respondemos con propuesta detallada.
¿Necesitas dirección técnica para tu obra en Reus?
Tanto si vienes con proyecto en marcha como si arrancas desde cero, la primera visita y la propuesta de honorarios son gratuitas. Te indicamos el alcance de la dirección, la frecuencia de visitas previstas y los hitos administrativos del cierre.